Tasa de capitalización y rentabilidad: ¿cuál es la diferencia?
Comprender la diferencia entre la tasa de capitalización y la rentabilidad es crucial cuando decides entrar en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Ambos términos suenan similares, pero tienen significados diferentes que pueden afectar tus decisiones financieras.
Primero, hablemos de la tasa de capitalización, también conocida como «cap rate«. Este indicador se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo el ingreso neto operativo anual de una propiedad entre su valor de mercado. Por ejemplo, si posees un apartamento que genera $20.000.000 al año y su valor es de $200.000.000, la tasa de capitalización sería del 10% ($20.000.000 / $200.000.000).
Ahora pasemos a la rentabilidad. La rentabilidad es una medida más amplia que considera todos los aspectos de una inversión, incluyendo la apreciación del valor de la propiedad en el tiempo. Además del ingreso neto operativo, la rentabilidad también tiene en cuenta los cambios en el valor de la propiedad. Por ejemplo, si compraste un departamento por $100.000.000 y, después de algunos años, su valor aumentó a $150.000.000, has obtenido una ganancia de $50.000.000 adicionales a cualquier ingreso que hayas generado en el período.
La tasa de capitalización se enfoca exclusivamente en los ingresos actuales, mientras que la rentabilidad considera los ingresos y las ganancias de capital. Es decir, aunque una propiedad pueda tener una alta tasa de capitalización, su rentabilidad a largo plazo podría ser menor si el valor de la propiedad no se aprecia significativamente.
Si inviertes en activos inmobiliarios, debes equilibrar la tasa de capitalización y la rentabilidad. Si buscas ingresos consistentes, una alta tasa de capitalización puede ser atractiva. Sin embargo, si buscas un crecimiento significativo en el valor de tu inversión a lo largo del tiempo, la rentabilidad total es lo que debes considerar.
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